서울 독산역 초역세권 빌라 경매 분석(2023 타경 100411)

오늘은 서울 독산역에 근접하여 위치한 빌라 경매에 대해 알아보겠습니다. 요즘 건축비가 상승하여 빌라 한채 짓는데 최소한 평당 500만 원 이상 들어가는 추세입니다. 그렇다면 토지비용과 건축비를 포함한다면 15평 빌라 짓는데 최소 2.5억 이상 들어가고, 여기에 금융비용까지 더하여져 웬만한 빌라 한채 분양가격이 3억을 훌쩍 넘는 경우가 많습니다.

하지만 경매로 유찰된 빌라를 저렴하게 구매한다면 분양 받거나 매매하는 것보다 최소 10% 이상 싸게 살 수 있습니다. 이에 독산역 초역세권에 경매 나온 빌라에 대해 분석을 해보겠습니다.

독산역 지오빌 경매물건 위치

경매물건의 경매번호는 2023타경 100411이며 주소지는 서울 금천구 독산동 1006-137입니다.

아래 지도에서 보시는 것과 같이 위치는 독산역에서 3분 거리로 초역세권입니다. 서울에 살면서 지하철역과 가까이 산다는 것 하나만으로도 매우 편안하게 살 수 있는 이점이 있습니다.

 

독산역 지오빌 경매물건 위치

 

독산역 앞에 많은 음식점이 있고, 바로 앞에 독산역 롯데캐슬 대단지 아파트가 있어 같은 인프라를 누릴 수 있어 입지 좋은 빌라입니다.

독산역 경매물건 분석

지오빌 물건 상세

해당 물건의 건물면적은 12.01평이며 대지권은 7.18평입니다. 감정가는 331,000,000원이고 1회 유찰이 되어 현재 최저매각 가격은 264,8000,000원입니다. 위에서 말씀드린 것과 같이 이와 같은 빌라를 건설하기 위해서는 원가만 최소 2.5억이 필요한데 현재 최저가는 원가에 준하는 수준입니다.

다음 입찰일은 2024년 1월 9일 입니다. 입찰 보증금은 최저매각가의 10%를 준비하셔야 합니다.

 

두인경매 경매지 바로가기

 

독산역 경매물건 입찰 내용

지오빌 등기부 현황

등기부현황을 분석해 보겠습니다. 최초 소유권 이전 후 2022년 10월 04일에 설정한 근저당이 말소 기준권리입니다. 이후 압류와 임차권이 있는데, 여기서 주의할 점이 임차원은 인수한다는 것입니다.

경매초보자들이 주로 실수하는 것이 임차권이 있음에도 불구하고 가격이 싸다고 입찰하는 경우가 의외로 많아 보증금 손실을 보는 것을 심심치 않게 보게 됩니다.

 

지오빌 등기부현황

지오빌 임차인 현황

다음은 임차인 현황입니다. 임차권이 있으니 당연히 임차인이 있을 것입니다.

2021년 10월 22일에 전입을 했기 때문에 근저당권보다 앞서는 대항력을 갖추고 있습니다.

만약 임차인이 낙찰금에서 보증금을 전액 보상받지 못한다면, 낙찰자가 나머지 금액을 보상해 주어야 하는 물건이니 참고하시기 바랍니다.

 

지오빌 임차인

지오빌 주위 시세

다음은 지오빌 주위에 있는 빌라들의 시세 분석입니다.

현재 지오빌에 비슷한 물건이 매매로 나와 있습니다. 매매호가는 2억 7500만 원입니다.

호가이니 여기서 500만 원 정도 가격 조정이 가능할 테니 실제적으로 살 수 있는 가격은 2.7억이라고 보는 게 타당할 것 같습니다.

빌라는 시세 파악하기가 힘든 것이 빌라마다 구조가 다르고 건축 상태가 달라서 일률적으로 판단하기가 어려워서입니다. 그러나 건축비와 자재비 및 금융비를 생각해 보면 대략적인 시세 파악이 가능합니다.

 

네이버 부동산 지오빌 매매 물건

 

지오빌 낙찰가 예상

지오빌이 임차인이 없는 정상적인 물건이라면 낙찰가는 매매호가 대비 최소 20% 이상 싸게 사야 합니다. 왜냐하면 9년 차인 빌라에 수리할 것이 많이 있을 것으로 보이고, 매매처럼 잘 살펴보고 살 수 있는 것이 아니기 때문에 반드시 수리비를 산정해야 하기 때문입니다.

투자자라면 충분한 이익을 봐야 하기 때문에, 이 물건의 적정 낙찰가는 2.2억 정도라고 생각합니다.(필자의 생각)

물론 현재 물건은 임차권이 설정되어 있기 때문에 가치가 3.5억 이상 되지 않는다면 절대 입찰을 해서는 안 되는 물건입니다. 그냥 싸다고 덜컥 낙찰받아 버리면 큰 손해를 입을 수 있으니 조심하시기 바랍니다.

 

이상으로 서울시 독산역 초역세권에 위치한 지오빌 경매 물건에 대한 분석을 해 보았습니다. 경매입찰은 부동산을 싸게 사는 좋은 수단이지만, 오늘과 같은 물건은 임차권이 설정되어 있기 때문에 조심하셔야 하는 물건입니다. 이러한 물건이 무한유찰되는 사례의 물건입니다. 근저당권자가 채권의 만족을 얻기 위해서는 채무자의 다른 물건에서 찾아야 할 것으로 보입니다.